潘石屹连线股东 不谈SOHO中国私有化与未来

  观点地产网 今年的SOHO中国股东会,恰巧赶上“两会”进行时。

  5月22日,SOHO中国在北京举办2019年度股东大会。只可惜,由于身在纽约,潘石屹并未来到现场,而是采取视频会议的方式与股东沟通,仅剩首席财务官倪葵阳与一众管理层到场解答股东疑问。

  年报中披露,SOHO中国期内实现营业额约人民币18.47亿元,同比增长约11%;毛利15.1亿元,同比增长18%;毛利率82%,同比增长7个百分点;净利润13.2亿元,同比减少32.27%;公司权益股东应占净利润约人民币13.31亿元,(剔除项目整售产生的非经常性利润后)同比增长约8%。

  在18.47亿元的营业额中,租金收入占比超过99%,达到18.33亿元;出售物业单位的收入仅1433万元,占比不到1%。

  扑朔迷离私有化

  过去,老潘自带“明星效应”,让SOHO中国一直颇受业内关注。不过,相比起业绩,最近几月扑朔迷离的私有化事件显然更牵动市场神经。

  3月9日外媒消息,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,对后者的报价为每股6港元,交易价值约40亿美元,并将接管SOHO中国的债务。

  受消息利好,SOHO中国的股价被不断拉升。随后,SOHO中国回应,正与海外金融投资者洽谈,探讨进行战略合作的可能性,其可能导致也可能不会导致就该公司的全部已发行股份作出全面要约。

  潜在交易可能会亦可能不会进行,而如果进行,此等潜在的交易条款在现阶段尚不确定。

  这桩交易的确存在很多变数,“新冠肺炎疫情的暴发导致SOHO中国的业务前景难以评估,磋商已不再取得进展。”因信息未公开而要求匿名的知情人士称,黑石私有化SOHO中国已陷入停滞。

  该知情人士同时表示,黑石投资SOHO中国的磋商处于初期阶段,一旦环境稳定下来,可能会重启。

  或受此消息影响,5月4日SOHO中国股价闪崩,收报2.75港元/股,跌25.68%,创下2015年8月24日以来的最大跌幅,单日市值蒸发45.66亿港元,市值约为143亿港元。

  兜兜转转两个月后,SOHO中国的股价回到了原点。的确,新冠疫情给SOHO中国此类商业地产公司带来挑战,潘石屹也并未避讳这一点。

  “上海四个项目复工复产比较好,已经达到疫情前的水平,北京的项目则不如上海,二三月疫情最严重的时候,租金收缴率约50%。”潘石屹称,小型公司及传统公司的退租率比较高,租金回报率确实有下降,但一些互联网和在线教育相关的公司,反而活下来了。

  潘石屹在现场表达了租金回报率普遍很低的担忧:“最低的是住宅,办公楼大概是住宅的两倍,大概3.3%,但我们资金成本目前是4.8%。”

  这可能是他将SOHO中国私有化的重要原因,不过在股东会现场,潘石屹依旧没有对黑石私有化事件作过多回应,依旧称一切以公告为准。

  不派息的考量

  值得关注的是,2019年,SOHO中国整个财年不派发股息,这种情况在SOHO中国上市13年来属首次发生。

  观点地产新媒体了解到,2014年,SOHO中国开始陆续出售上海等核心城市物业。据不完全统计,过去几年,SOHO中国通过出售资产套现约293.41亿元,却并未买过一个项目或土地。

  几次资产处置后,SOHO中国手中最核心资产仅剩下北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO九项物业。

  项目出售的同时,SOHO中国也派发了不少股息。从2006年至今,SOHO中国共计分红12次,总金额达207.78亿,潘石屹夫妇累计取得分红现金约133亿元。

  市场上猜测,突如其来的不派息政策或许与私有化有关,毕竟如果要私有化,与其花费自身的利润与现金进行分红,不如留下这部分利润优化报表。

  对此,潘石屹则回应股东,去年不派息是出于对公司长远发展的考虑,“出售项目确实能够给股东带来红利,但如果北京、上海8个项目都出售了,以后这些核心地段的地就不好买回来了。”

  关于黑石私有化SOHO中国,至今没有一个明确的指向。海通国际一份研报中称,SOHO中国目前估值较每股资产净值7.74港元折让较大,估计仍有可能吸引其他机构投资者的青睐,再计划对SOHO中国进行私有化。

  该行称,如假若黑石私有化SOHO中国交易停滞不前,料SOHO中国或有机会寻求以“打包”方式出售旗下投资性物业。

  根据年报中披露的数据,截止到2019年末,SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元,年度的投资物业评估增值约为11.68亿元。

  整场股东会,潘石屹还是带着往日的笑容。只不过,近几年的他,越来越少以房地产大鳄的形象出现在公众视野,他将更多的时间留给了自己,做一些自己喜欢的事情,关于木工、关于摄影、关于编程……

  而SOHO中国,也说不定会在未来的某一天,迎来新的主人。

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责任编辑:马婕

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